營建署日前表示，為逼出市場上空餘屋並推動社會住宅，規劃由租屋專業服務業者向民間承租住宅，再轉租給弱勢民眾，並提供包租及代租代管，保證房東收租、稅賦減免、修繕及居家安全保險費用補助，並補助業者服務費、服務費免營業稅等誘因，106年初步就六都進行試辦一萬戶。此項計劃實在缺乏市場實務基礎，不引用過去租屋平台失敗的前車之鑑，政策註定失敗，在此，提出三大造成失敗的主要理由：

（一）房東沒有理由要以市價8折的租金提供政府包租

政府提出房東包租的誘因是保證收租丶稅賦減免丶修繕補助。而包租條件依原先規劃為，政府以市價8折向房東包租三年，再以低於8折租金依負擔能力再打折租給房客，第一個月不支付房租。這樣的包租條件，實在找不出房東願意提供政府包租的理由。擧例，若房東每月出租租金市價為2萬，一年為24萬，8折出租就平白每年損失4.8萬，而政府給予的租稅減免也只有每月一萬元每年12萬扣除額，對房東而言租稅只有減少1.2萬，就算少掉仲介費負擔，等於每年倒虧3萬以上，這類房屋本來出租就不難，除非房東是善心人士，否則根本完全沒誘因，何況市價的8折如何認定，市價標準為何？認定與爭議問題會很多。

（二）每月2萬以下租金的房屋，需求大於供給，房東有需要政府包租代勞嗎？

在六都都會，尤其是雙北市，工作人口多，房價在跌，租金卻在漲，弱勢需求都是小坪數為主，而小坪數租金在2萬以內的房屋需求卻大於供給，房東出租相當容易，尤其大部份房東不願意報稅，房屋又好租，因此房東實在找不出理由一定要交給政府包租，就算是政府再加碼提供更多誘因，這些原本出租不困難的房屋若願交給政府包租，也不能視為是原有的空屋移轉，真正的空屋仍然還是空屋。

（三）政府根本沒有市場實務能力從事包租丶代租丶代管業務

依據內政部在去年8月提出的包租代租代管人力組織規劃，將由委託專責機構或政府自辦或業者承攬。若是政府自辦，我們可以肯定無論是在實務面或專業技術面，政府完全沒有能力可以包山包海的完成任務，政府能提供的行銷資源只有過去失敗的租屋平台（現在的蚊子平台），包括過去獎勵房東的錯誤措施，現在如出一轍的在重複運作，成功的機率幾乎是零。而若委託業者或專責機構包租代管，就我們看來，較具實力的業者沒興趣碰，最後，政府也是找過去配合租屋平台的老班底委外，結果，同樣的人做同樣的事，還是重蹈覆轍。過去政府花很多的金錢，媒合很少的物件，幫委外單位養人，幫租屋平台養蚊子，過去代租能力都有問題，還要進階到代管，更負責包租？可預期的，政府要付出的代價很大，成本也會很高，而成功機率卻很小，如此，預知會有錯誤的結果，還要明知故犯嗎？

空屋移轉為社宅，其最大盲點有三：

小英政府八年20萬戶的政見，我們非常支持這項政策，年青人也都拭目以待，但目前興建12萬戶的進度嚴重落後不說，政府規劃8萬戶由空屋移轉，一開始就是個錯誤的政策，政府不能把政策淪為口號，應徹底評估可行性與預期障礙，對於空屋移轉為社宅，其最大的盲點有三：

（一）現有空屋大多是中大坪數，不符合弱勢需求。

（二）現有空屋的屋主持有目的不在出租，對政策誘因仍然會無動於衷。

（三）政府若企圖用增加持有稅方式逼出空屋，只會讓空屋轉入交易市場，不會轉入租屋市場，更不會包租給政府出租弱勢，所以「逼空屋」這字眼根本是政府一廂情願不務實際的政策迷失。      

8年8萬戶空屋移轉的政策，耗費龐大資源，將得不償失

從實價登錄上路以來，多次善意提醒政府，「屋主自己出租，不用實價登錄」的法令，就是屋主逃稅的溫床，也是租屋平台失敗的主因，但政府主事者仍然一意孤行，持續五年仍不願修改錯誤決策與法令。現在營建署提出2017年一萬戶的空屋移轉租賃，需求最殷切的雙北市卻各只有1500戶，而且還是試辦階段，可見政府對8萬空屋移轉沒有足夠信心，否則不會在執政前兩年台北市只提1500戶的KPI(數字績效指標）執行目標，我們除了擔心8萬戶空屋移轉達標的能力，更懷疑最後達成的目標並非所謂政府所言的「空屋」移轉，只是花更高的代價把原來既有的民間租屋市場移轉部份提供給弱勢，對空屋釋出根本無效。再以過去租屋平台的績效觀察，政府花幾千萬的平台建置費，租屋媒合物件寥寥無幾，計算起來，每戶租屋媒合的成本幾乎超過二百萬，那倒不如直接投入興建，費用也相差無幾，這樣浪費公帑的錯誤政策，卻未見有人負責或接受懲處，政府更一再由同樣一批人，做同樣的一件事，犯同樣的一件錯誤，我們只能無奈的希望政府要以前車之鑑為借鏡，千萬不要再繼續重蹈覆轍，是幸！

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮 2016.02.06